Verduurzaming opnemen in koopcontract: mogelijkheden

Stel je voor: je hebt eindelijk je droomhuis gevonden. De locatie is perfect, de kamers hebben potentie, maar het energielabel is een drama.

De kozijnen zijn lek, de zolder heeft nog geen isolatie en de verwarming draait op een ketel uit de vorige eeuw.

Je wilt graag verduurzamen, maar de kosten voor een warmtepomp of zonnepanelen tellen flink op. De oplossing? Neem de verduurzaming direct mee in het koopcontract. Zo weet je zeker dat je huis niet alleen van jou is, maar ook meteen klaar voor de toekomst.

Wat betekent verduurzaming in een koopcontract?

Verduurzaming opnemen in een koopcontract betekent dat je afspraken vastlegt over energiebesparende maatregelen die (nog) niet in het huis zitten. Je koopt niet alleen het huis, maar ook een plan van aanpak.

Dit kan simpelweg het vervangen van enkel glas zijn, maar ook de installatie van een hybride warmtepomp of een compleet zonnesysteem op het dak.

Deze afspraken worden juridisch vastgelegd. Denk aan een ontbindende voorwaarde: de koop gaat alleen door als de financiering voor deze maatregelen rond komt. Of een bouwkundige voorwaarde: de verkoper moet eerst het asbest verwijderen voordat jij de sleutel krijgt.

Je bent dus niet afhankelijk van je eigen spaarrekening na de aankoop; je regelt het direct bij de aankoop. Het grote voordeel is de financiering.

Hypotheekverstrekkers zoals ABN AMRO of Rabobank bieden speciale duurzaamheidsleningen. Je kunt tot wel €20.000 extra lenen bovenop de woningwaarde voor maatregelen als vloerisolatie of het plaatsen van 10 zonnepanelen. Dit scheelt je een hoop gestress om losse offertes te betalen zodra je er eenmaal woont.

Waarom is dit slim?

Je voorkomt directe extra kosten. Als je een huis koopt met een energielabel F of G, mag je rekenen op een hogere energierekening.

Door het meteen aan te pakken, bespaar je vanaf dag één. Stel je voor: je betaalt geen €250 per maand aan gas, maar slechts €50 dankzij een nieuwe hybride warmtepomp en goede isolatie. Je huis stijgt direct in waarde.

Huizen met een A-label of beter zijn veel meer waard. Kopers in 2024 kijken niet meer naar de uitstraling alleen; ze willen een lage energierekening.

Door nu te investeren in dakisolatie (Rc-waarde van 6,0) en triple glas, zit je goed voor de komende decennia. Je bent klaar voor de toekomst. De regels worden strenger. Over een paar jaar mogen er geen slecht geïsoleerde huizen meer verkocht worden zonder aanpassingen. Door het nu al vast te leggen, loop je voor op de regelgeving en voorkom je gedoe later.

De werking: stappenplan

Het begint bij de bezichtiging. Vraag niet alleen naar de badkamer, maar vraag ook wat een goede makelaar adviseert over het energielabel en de isolatiegeschiedenis.

Zit er al zonne-energie op het dak? Werkt de meterkast al met een slimme meter?

Noteer wat er mist. Stel een lijstje op met maatregelen die je wilt. Wil je 12 zonnepanelen (ongeveer 400 Wattpiek per stuk)? Een bodemwarmtepomp?

Of eerst gewoon 10 centimeter glaswol op de zolder? Zorg dat je weet wat het ongeveer kost. Een set zonnepanelen kost al gauw €4.500 - €6.000 inclusief installatie. Doe dit vóór het bod.

Bespreek dit met je aankoopmakelaar. Je kunt de eisen meenemen in je openingsbod.

"Ik bied €350.000 op voorwaarde dat de spouwmuur wordt geïsoleerd en er 8 zonnepanelen worden geplaatst door een gecertificeerd bedrijf." Laat het vastleggen in de ontbindende voorwaarden. In het koopcontract kan een clausule worden opgenomen: "De koop ontbindt als de financiering voor de warmtepomp niet rond komt." Of: "De verkoper garandeert dat het dak geschikt is voor 12 panelen."

Verschillende modellen en prijsindicaties

Er zijn een paar manieren om dit aan te pakken, afhankelijk van je budget en het huis. Model 1: De 'Direct Naar A-label' aanpak (Grote investering)
Dit is voor als je het meteen goed wilt doen. Je koopt een huis met label C en trekt het door naar A.

• Warmtepomp (hybride): €5.000 - €8.000 (inclusief aanpassingen radiatoren).
• Volledige isolatie (vloer, muur, dak): €10.000 - €15.000.
• Zonnepanelen (10-12 stuks): €5.000.
• Totaalbedrag om mee te financieren: Rond de €20.000 - €25.000.

Dit leen je vaak bovenop de hypotheek. Model 2: De Stappenplan-aanpak (Middelgrote investering) Je pakt het stap voor stap aan.

Dit is handig als het budget iets krapper is.

• Stap 1: Dakisolatie & Zonnepanelen: €6.000. Dit levert direct stroom op.
• Stap 2: HR++ glas: €3.000 - €5.000 (afhankelijk van het aantal ramen).
• Totaal: Rond de €10.000.

Dit is vaak makkelijker te financieren via een energiebespaarlening, persoonlijke lening of een startershypotheek met verduurzamingsopties. Model 3: De 'Kavel' aanpak (Nieuwbouw of grondige renovatie) Hier koop je een huis waarbij de duurzaamheidsmaatregelen al in de prijs zitten, maar nog niet uitgevoerd. Je betaalt het mee, en de aannemer voert het uit.

Bijvoorbeeld een bodemwarmtepomp die €12.000 kost, maar waarbij je geen aparte gasaansluiting krijgt.

Dit is vaak voordeliger omdat het in bulk gebeurt.

Praktische tips voor je contract

Zorg voor een bouwkundige keuring. Laat niet alleen kijken naar lekkages, maar specifiek naar de draagkracht van het dak voor zonnepanelen en de spouwmuur voor isolatie.

Je wilt geen vervelende verrassingen. Check de subsidie.

Voor isolatie (glas, dak, vloer) en warmtepompen zijn vaak aantrekkelijke subsidies (ISDE). Gezien de groei in de isolatiesector geldt voor 2024/2025 dat je de subsidie vaak al krijgt als je minimaal twee soorten isolatie combineert. Dit bedrag kun je aftrekken van de totale kosten.

Maak duidelijke afspraken over wie wat betaalt. Als je afspreekt dat de verkoper het dak isoleert, vraag dan om een factuur van een gecertificeerd bedrijf. Zo weet je zeker dat het niet met goedkope materialen gebeurt. Gebruik de NHG (Nationale Hypotheek Garantie).

Als je een huis koopt onder de grens van 2024/2025 (rond de €435.000), kun je vaak extra lenen voor duurzaamheid met NHG.

De rente is lager en je bent beschermd tegen restschuld. Onthoud dit: een huis verduurzamen in het koopcontract is niet zweverig.

Het is een financieel gereedschap. Het maakt een huis met een laag energielabel ineens een stuk aantrekkelijker en betaalbaarder op de lange termijn. Dus, pak die pen en zet je handtekening onder een duurzame toekomst.