Huis kopen met laag energielabel: risico's en kansen

Stel je voor: je hebt eindelijk een leuk huis gevonden. De locatie is top, de kamers zijn ruim, en de prijs is net binnen je budget.

Maar dan kijk je naar het energielabel. Een G. Of misschien wel een F.

Je hart zakt even in je schoenen. Want wat betekent dat nu echt? Is dit huis een geldput of juist een gouden kans?

Laten we dit samen uitzoeken, zonder ingewikkelde termen. Want een huis met een laag energielabel kopen, dat is best spannend, maar het hoeft geen drama te zijn.

Een laag energielabel: wat is het eigenlijk?

Een energielabel laat zien hoe energiezuinig je huis is. Het loopt van A (super zuinig) tot en met G (heel erg niet zuinig). Een huis met een G-label verbruikt ontzettend veel energie om te verwarmen.

Je kunt het zien als een oude auto die liters benzine slurpt voor elke kilometer.

Het huis is gewoon niet goed geïsoleerd. De ramen zijn vaak enkel glas, de muren hebben geen isolatielaag en het dak is een gatenkaas.

Door al die kou die je huis inloopt, moet de verwarming constant aan staan. Dat voel je direct in je stookkosten. Waarom is dit zo belangrijk?

Omdat de energierekening een enorme hap uit je maandbudget neemt. Een huis met een A-label kan maar €100 per maand kosten aan gas en stroom.

Een huis met een G-label kan dat makkelijk het driedubbele zijn. Dat is een verschil van €200 per maand, ofwel €2.400 per jaar. Dat geld kun je veel leuker besteden. Bovendien wil de overheid dat we allemaal minder gas verbruiken. Huizen met een slecht label moeten op denk duurzamer worden gemaakt.

De risico's: waar je op moet letten

Het grootste risico is natuurlijk de portemonnee. Je koopt een huis, maar eigenlijk koop je ook een enorme energierekening.

De eerste jaren zit je vast aan deze hoge kosten. Je hebt net een huis gekocht, dus je spaargeld is waarschijnlijk op.

Het kan zijn dat je eerst moet sparen voordat je kunt isoleren. In de tussentijd sta je elke maand bij de thermostaat te bibberen of kijk je naar een hoge rekening. Een ander risico is het onderhoud.

Een huis dat niet goed is geïsoleerd, kan vochtproblemen krijgen. Koude muren en warme lucht binnen zorgen voor condens.

Dat leidt tot schimmel. Niet alleen slecht voor je huis, maar ook voor je gezondheid. Ook de hypotheek kan een uitdaging zijn. Banken kijken steeds meer naar de energieprestatie van een huis.

Een huis met een G-label kan soms minder waard zijn dan een vergelijkbaar huis met een A-label.

Een G-label huis kopen is als een auto kopen zonder APK. Je kunt rijden, maar je weet dat je snel geld moet uitgeven om hem veilig en goed te houden.

Dit kan invloed hebben op de hoogte van de hypotheek die je krijgt. Verder is er de verplichting vanuit de overheid. Vanaf 2030 moeten alle huizen een energielabel C of beter hebben.

Koop je nu een G-label huis? Dan ben je de komende jaren flink aan het verbouwen om aan die norm te voldoen.

Dit is geen verplichting voor jou persoonlijk, maar wel een regel die geldt op het moment dat je het huis verkoopt. Je zult dus moeten investeren om het huis weer aantrekkelijk te maken voor de volgende eigenaar.

De kansen: hoe een slecht label een voordeel wordt

Oké, genoeg over de risico's. Laten we het hebben over de kansen. Een huis met een laag energielabel is vaak goedkoper in aanschaf.

De vraagprijs ligt lager omdat veel kopers bang zijn voor de hoge energiekosten.

Dit betekent dat je misschien wel een leuker huis kunt kopen in een betere wijk voor hetzelfde geld. Je koopt als het ware de basis van het huis en de locatie voor een lagere prijs.

Je kunt het huis volledig naar je eigen smaak verbouwen. Je bent niet gebonden aan bestaande isolatie of zonnepanelen die al liggen. Je kunt zelf kiezen voor de beste materialen en technieken.

Stel je voor: je koopt een huis met een G-label en je besluit het helemaal te verduurzamen. Dit heeft vaak ook gevolgen voor de relatie tussen WOZ en energielabel.

Dan weet je zeker dat je huis daarna een A-label krijgt. Dat is een enorme waardevermeerdering. Je investeert geld, maar je huis wordt direct veel meer waard. Je bent ook klaar voor de toekomst.

Door het huis meteen goed aan te pakken, ben je klaar voor de komende 30 jaar. Je hoeft niet meer na te denken over isolatie of verwarming.

Je hebt een comfortabel huis dat niet snel afkoelt. En met de huidige technieken kun je zelfs energieneutraal worden.

Dit betekent dat je geen gas meer nodig hebt. Je eigen stroom opwekken met zonnepanelen en verwarmen met een warmtepomp.

• Lagere aankoopprijs: Je betaalt minder voor het huis zelf.
• Waardestijging: Na verduurzaming stijgt de marktwaarde enorm.
• Comfort: Een goed geïsoleerd huis voelt veel fijner aan.
• Toekomstbestendig: Je voldoet aan alle nieuwe regels.

Hoe pak je het aan? De stappen van G naar A

Je hebt besloten: ik ga voor het huis met het lage label.

Nu komt het aan op actie. De eerste stap is isolatie. Dit is de basis en het meest rendabel. Je begint met het dak.

Een ongeïsoleerd dak verliest tot 30% van de warmte. Dakisolatie kost tussen de €3.000 en €6.000, afhankelijk van de grootte.

Daarna pak je de muren. Spouwmuurisolatie is vaak goedkoop en snel gedaan, voor ongeveer €1.000 tot €2.500.

Als je dan toch bezig bent, vervang dan meteen de enkel glas ramen door dubbel of triple glas. Dat kost ongeveer €400 per raam. De volgende stap is de verwarming.

De gasgestookte ketel moet eruit. Je kunt kiezen voor een hybride warmtepomp.

Die werkt samen met je bestaande cv-ketel. Dit is een goede tussenstap. Een hybride warmtepomp kost tussen de €4.000 en €6.000.

Als je huis echt goed geïsoleerd is (na je isolatie-actie!), kun je overstappen op een all-electric warmtepomp.

Die kost meer, rond de €6.000 tot €10.000, maar dan ben je van het gas af. Dan de stroom.

Je wilt natuurlijk niet met een warmtepomp en isolatie aan de slag gaan om daarna nog gewone stroom te kopen. Zonnepanelen zijn essentieel.

Een gemiddeld dak heeft ongeveer 10 tot 12 panelen nodig. Dat kost inclusief installatie ongeveer €4.500 tot €5.500. Deze panelen leveren genoeg stroom voor je huis en de warmtepomp. De terugverdientijd is nu ontzettend kort, vaak nog maar 5 tot 6 jaar.

1. Check het isolatieadvies: Vraag een energieadviseur om een uitgebreid rapport.
2. Isoleer van buiten naar binnen: Dak en muren eerst, dan ramen.
3. Kies de juiste verwarming: Een hybride of all-electric warmtepomp.
4. Wek je eigen stroom op: Zonnepanelen op het dak leggen.

Prijzen en mogelijkheden op een rij

Om je een idee te geven, hier een overzicht van de kosten. Dit zijn indicaties, elke situatie is anders. Maar het helpt je om te budgetteren.

Stel je koopt een rijtjeshuis uit de jaren 70 met een G-label.

Het huis is 120 vierkante meter. Eerst de isolatie. Dakisolatie kost €4.000. Spouwmuurisolatie kost €1.500. Vloerisolatie kost €2.000.

Nieuwe kozijnen met triple glis voor de hele benedenverdieping: €12.000. Dat is in totaal ongeveer €19.500. Dit is een flinke investering, maar het zorgt ervoor dat je energieverbruik met 70% daalt.

Dan de installaties. Een hybride warmtepomp, bijvoorbeeld de Remeha Ezar of de Intergas Kompakt HRe, kost inclusief installatie €5.000.

Als je kiest voor een all-electric warmtepomp (zoals de Vaillant aroTHERM), ben je €8.000 kwijt. Zonnepanelen: 10 panelen van 400 Wattpiek per stuk kost €4.800. Als je alles bij elkaar optelt, kom je uit op een totaalbedrag tussen de €24.000 en €30.000. Hoe financier je dit?

Als je het huis koopt, kun je dit meenemen in de hypotheek. Je kunt een hogere hypotheek krijgen voor energiebesparende maatregelen, de zogenaamde 'groene hypotheek'.

Of je kunt gebruikmaken van subsidies. De overheid geeft een subsidie voor isolatie (ISDE) en voor warmtepompen en zonnepanelen.

De subsidie op isolatie kan oplopen tot €1.000. De subsidie op een warmtepomp is vaak €1.000 tot €2.000. Dit verlaagt de netto kosten aanzienlijk.

• Isolatie (dak, muren, vloer, glas): €15.000 - €20.000
• Hybride warmtepomp: €4.500 - €6.000
• All-electric warmtepomp: €7.000 - €10.000
• Zonnepanelen (10 stuks): €4.500 - €5.500

Praktische tips voor de koper

Als je naar een huis met een laag label gaat kijken, neem dan altijd een warmtecamera mee of vraag naar het advies van een goede makelaar over een thermografische scan.

Zo zie je precies waar de kou het huis binnenkomt. Kijk bij de voordeur, rond de ramen en bij de dakranden. Als je deze foto's ziet, weet je precies wat je te wachten staat.

Laat altijd een bouwkundige en een energieadviseur meekijken. Zij kunnen inschatten of het huis constructief sterk genoeg is voor zonnepanelen en of de muren geschikt zijn voor isolatie.

Soms is het beter om eerst de fundering te repareren voordat je gaat isoleren.

Dit voorkomt vervelende verrassingen achteraf. En tot slot: begin klein. Je hoeft niet alles in één keer te doen. Koop het huis, en begin met het dak isoleren en zonnepanelen leggen.

Dat scheelt al direct 40% van je energierekening. Spaar daarna voor de warmtepomp en de nieuwe kozijnen.

Zo verspreid je de kosten en geniet je meteen van de eerste besparingen. Een huis met een laag energielabel is dus geen afknapper, maar een canvas. Bovendien heeft het energielabel invloed op de woningprijs, dus jij bepaalt hoe waardevol en zuinig het wordt.