Energieprestatievergoeding: wat betaal je bij NOM-huur?

Je hebt vast gehoord van NOM-huur: Nul Op de Meter. Een huurwoning die net zoveel energie opwekt als dat je verbruikt.

Lekker duurzaam, lagere energierekening. Maar dan komt de verhuurder met een extra vergoeding: de energieprestatievergoeding (EPV). Wat betaal je daar nu precies voor?

En is dat eerlijk? We gaan er samen voor zitten, ik leg het je simpel uit.

Wat is die energieprestatievergoeding (EPV) eigenlijk?

Stel je voor: je huurt een gloednieuwe woning. De muren zijn dik geïsoleerd, het dak ligt vol met zonnepanelen en er hangt een warmtepomp.

Je betaalt geen gas meer. De verhuurder heeft flink geïnvesteerd in die isolatie en die panelen. Om die investering terug te verdienen, mag hij een extra bedrag bovenop je kale huur vragen.

Dat is de EPV. Het is dus geen energiebelasting of een voorschot op stroom.

Nee, het is een vergoeding voor het gebruik van de duurzame installaties in huis.

Denk aan de zonnepanelen die stroom opwekken en de warmtepomp die warmte levert. Je betaalt voor het comfort en het groene karakter van de woning. De EPV is wettelijk geregeld. Er zitten wel regels aan vast.

De verhuurder mag niet zomaar een bedrag verzinnen. De hoogte hangt af van de energieprestatie van de woning.

Hoe beter de isolatie en hoe meer zonnepanelen, hoe lager de EPV meestal is. Dat klinkt gek, maar het werkt zo: als je woning supergoed is, heb je minder energie nodig. De verhuurder kan dan een lagere vergoeding vragen en toch zijn investering terugkrijgen.

Belangrijk om te weten: de EPV is geen energiebelasting. Je betaalt geen BTW over de EPV.

Het is een vergoeding voor het gebruik van de woning. De verhuurder moet de EPV wel duidelijk scheiden van je kale huur en je energierekening. Op je huurcontract moet de EPV apart vermeld staan. Zo weet je precies waar je voor betaalt.

Hoe werkt de EPV bij een NOM-woning?

Een NOM-woning is een topper. De zonnepanelen op het dak leveren genoeg stroom voor al je apparaten en de warmtepomp.

In theorie lever je evenveel terug als dat je verbruikt. Toch betaal je vaak nog een EPV. Hoe zit dat? De EPV dekt de kosten voor de installaties.

De verhuurder heeft geld gestoken in die superisolerende muren, het driedubbele glas, de zonnepanelen en de warmtepomp.

Die kosten moet hij terugverdienen. De EPV is zijn manier om dat te doen. Het is een soort huurverhoging, maar dan specifiek voor de duurzaamheidsvoorzieningen. De hoogte van de EPV hangt af van een paar dingen.

Ten eerste: de energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van de woning. Hoe lager de EPC, hoe beter de isolatie.

Een NOM-woning heeft een EPC van 0,0. Ten tweede: het aantal zonnepanelen en de capaciteit van de warmtepomp. Een woning met 12 panelen en een lucht-water warmtepomp heeft een andere EPV dan een woning met 16 panelen en een bodemwarmtepomp.

De verhuurder berekent de EPV op basis van de besparing die je realiseert.

Hij kijkt naar de gemiddelde energieprijs en het verschil tussen een oude slechte woning en zijn NOM-woning. Die besparing mag hij doorberekenen in de EPV. Maar er zit een maximum aan.

De EPV mag nooit hoger zijn dan de daadwerkelijke besparing die je als huurder hebt. Stel: in een oude woning zou je €150 per maand aan gas en stroom kwijt zijn.

In de NOM-woning betaal je €0 aan gas en €30 aan stroom (voor de inductiekookplaat en avondpiek). Je bespaart dus €120.

De verhuurder mag een deel van dat bedrag als EPV vragen. Meestal is dat zo’n 70-80% van de besparing. Je betaalt dan €85 EPV per maand.

Je totale woonlasten (huur + EPV + energie) zijn dan €85 + €30 = €115.

Je bent nog steeds goedkoper uit dan in de oude woning.

Wat zijn gangbare prijzen voor EPV?

Oké, de theorie is leuk, maar wat betekent dit voor je portemonnee? Laten we kijken naar echte cijfers. EPV-bedragen verschillen per verhuurder en per regio, maar er zijn wel richtlijnen.

Voor een rijtjeshuis met 10 zonnepanelen en een hybride warmtepomp (die alleen de vloerverwarming verwarmt en het gas overneemt voor het warme water) betaal je vaak tussen de €60 en €90 EPV per maand.

Dit huis heeft een EPC van ongeveer 0,4. De woning is goed geïsoleerd, maar niet superstrak.

Voor een gloednieuwe eengezinswoning met 14 zonnepanelen, driedubbel glas, vloer- en gevelisolatie en een volledige elektrische warmtepomp (die alles doet, inclusief tapwater), ligt de EPV hoger. Hier betaal je snel €90 tot €120 per maand. De EPC is hier 0,0.

De investering voor de verhuurder is groter, dus de vergoeding ook. Maar je energierekening is dan ook nagenoeg €0.

Hoe zit het met appartementen? Een appartement op de bovenste verdieping met een eigen warmtepomp en zonnepanelen op het dak heeft vaak een lagere EPV. Omdat het volume kleiner is en de installaties efficiënter werken. Hier kun je denken aan €50 tot €80 per maand.

Let wel: sommige appartementen delen zonnepanelen. Dan wordt de opbrengst verdeeld.

De EPV is dan vaak lager, omdat de woning misschien niet volledig NOM is, maar wel energiezuinig.

Let op: deze bedragen zijn exclusief je kale huur. De totale huur (kale huur + servicekosten + EPV) mag in 2024 niet boven de liberalisatiegrens uitkomen (€879,66 voor een zelfstandige woning). Zit je daarboven, dan is de woning geliberaliseerd en mag de verhuurder de huur vrij bepalen.

Bij sociale huurwoningen verduurzamen gelden andere regels. Daar mag de EPV niet zomaar worden opgeteld bij de huur. De verhuurder moet een speciale huurverhoging aanvragen bij de Huurcommissie.

Waar moet je op letten bij het tekenen van je huurcontract?

Je staat op het punt om je handtekening te zetten onder een NOM-woning. Spannend! Maar check even een paar dingen voordat je tekent.

Je wilt geen verrassingen achteraf. Vraag altijd om een overzicht van de EPV.

De verhuurder moet kunnen uitleggen hoe het bedrag is berekend. Vraag naar de EPC van de woning, het aantal zonnepanelen en het type warmtepomp. Vraag ook naar de gemiddelde energieprijzen die hij heeft gebruikt voor zijn berekening.

Is dat een realistisch bedrag? Gebruikt hij de huidige tarieven of oude cijfers?

Controleer of de EPV apart staat vermeld op het huurcontract. Het mag niet verstopt zitten in de servicekosten. De servicekosten zijn voor dingen als schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimte of de huismeester. De EPV is voor energie.

Dat zijn twee verschillende dingen. Check de afspraken over de zonnepanelen.

Wie is eigenaar van de panelen? Meestal is dat de verhuurder. Mag je de opbrengst zelf gebruiken?

In een NOM-woning is dat het idee. Maar sommige contracten hebben een clausule dat de verhuurder een deel van de opbrengst claimt.

Dat is niet de bedoeling bij NOM. Je moet zelf kunnen beschikken over de stroom die je opwekt. Vraag naar de garanties op de installaties.

Een warmtepomp heeft onderhoud nodig. Wie betaalt dat? De verhuurder of jij?

In de meeste gevallen is onderhoud voor de verhuurder. Maar het staat niet altijd in het contract. Vraag er naar.

Ook de zonnepanelen hebben garantie. Vraag om de garantiebewijzen. Zo weet je dat je niet zit met oude panelen die bijna afgeschreven zijn.

Een goede tip: vraag om een proefberekening van je maandlasten. Laat de verhuurder zien wat je gaat betalen: kale huur, EPV, servicekosten en een schatting van je energiekosten (stroom voor koken en eventueel een beetje gas). Zo weet je precies waar je aan toe bent.

Praktische tips voor huurders van NOM-woningen

Je woont nu in een nul-op-de-meter woning. Hoe zorg je dat je er het meeste uithaalt?

En wat te doen als je denkt dat de EPV te hoog is?

Leef bewust. Omdat je weinig energie verbruikt, is elke kilowattuur die je bespaart extra winst. Zet de warmtepomp op een lage temperatuur (bijvoorbeeld 40 graden). Dat is efficiënter.

Gebruik de zonnepanelen slim. Was je kleren op zonnige dagen.

Dan gebruik je gratis stroom. Zet de vaatwasser aan als de zon schijnt. Dit verlaagt je energierekening voor het stroom dat je ’s avonds nodig hebt. Monitor je verbruik.

Vraag je energieleverancier om een app waarin je je verbruik per uur kunt zien.

Zo zie je wanneer je zonnepanelen stroom leveren en wanneer je stroom aftapt. Dit helpt je om je gedrag aan te passen. Misschien kun je je elektrische auto wel opladen als de zon schijnt.

Twijfel je over de hoogte van de EPV? Neem contact op met de verhuurder.

Vraag om een uitgebreide toelichting. Wil je als huurder je particuliere huurwoning isoleren in overleg met de verhuurder, maar komen jullie er niet uit? Dan kun je contact opnemen met de Huurcommissie.

Zij kunnen controleren of de EPV rechtmatig is. Vooral bij sociale huurwoningen is de Huurcommissie een goed adres.

Bij geliberaliseerde huur is dat lastiger, maar een juridisch loket kan helpen.

Denk na over je energiecontract. Kies voor een energieleverancier die een gunstig teruglevertarief heeft. Soms leveren energiebedrijfen een deel van je opgewekte stroom gratis terug. Dat scheelt weer.

Vergelijk energieleveranciers op basis van je specifieke situatie: een NOM-woning met een warmtepomp. En tot slot: geniet ervan.

Je woont in een huis dat klaar is voor de toekomst. Geen tocht, geen koude voeten en een lage energierekening. De EPV is een investering in comfort en duurzaamheid. En met de tips hierboven zorg je dat je er het maximale uithaalt. Veel woonplezier!